今回相談を受けたのは、東京・吉祥寺の住宅ローン専門FP
今回は、東京・吉祥寺で住宅ローン・住宅購入相談専門の細井FPです！
実家の空き家対策なども手掛けています！
40代共働き夫婦が、都内の中古マンション購入を検討
細井＠吉祥寺：今回の相談は、40代のパワーカップルが都内で中古マンションを購入検討しているけれども、返済できるかどうかという内容です！
細井＠吉祥寺：補足しますと・・・
＜収入＞
・夫：正社員で現時点の年収700万円、60歳時に退職金1,500万円、61～65歳は再雇用で61歳時420万円
・配偶者：正社員で現時点での年収600万円、60歳時に退職金1,000万円、61～65歳は再雇用で61歳時360万円
ライフプランソフト「Financial Teacher System 8」には、日本の平均的な年収上昇率に合わせて今後の年収を自動計算する機能があり、今回はその機能を使っています。
※ 「Financial Teacher System 8」 では、今後の年収を年齢ごとに自分で入力することも出来ます
老後の年金収入も「Financial Teacher System 8」で自動計算されたものを使います。本当は「ねんきんネット」で計算した数値を自分で入力したほうがいいのですが・・・
＜支出＞
・日常生活費：25万円/月
・臨時支出：2年に一度海外旅行に行く予定、60万円/2年
・車は保有していない
・子どもは今後も作らない前提
※「ねんきんネット」：日本年金機構が運営するサイト。過去の支払い記録や、将来自分が支給される年金の簡易計算をすることが出来る。登録が必要。
住宅ローンの第1回提案
細井＠吉祥寺：お客様の状況とご要望を踏まえて、このような住宅ローンの提案を行いました。
住宅ローンには固定金利と変動金利があり、前者は将来の金利変動に関係なく支払額が一定である点、後者は金利が安いという点と、それぞれメリットがあるので、それぞれのいいとこ取りの提案をさせていただきました。
※フラット35：全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う全期間固定金利型住宅ローン。
住宅ローン減税をフルに活用するのですが、ご夫婦ともに退職金が出るタイミング（60歳）で一括前倒し返済とします。
※住宅ローン減税：住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除される。床面積や年収など、色々適用要件がある。なお、2022年以降に契約した物件の住宅ローン減税については、2021年12月17日現在まだ決まっていない。
小林＠福井：この「住宅維持管理費50万円」というのは、マンションの共益費と修繕積立金ですか？
細井＠吉祥寺：それに加えて固定資産税ですね。
小林＠福井：大規模修繕が必要なマンションはこれから増えていくと思うのですが、修繕積立金だけでまかなえるものなのでしょうか？
細井＠吉祥寺：わかりません。ただ、この10年くらいの間に建てられたマンションというのは、最初からメンテナンスがしやすくなるようなつくりになっていますし、修繕計画もしっかりしている物件が多いです。契約する時に確認しておくべきですね。
上山＠宮崎：住宅ローンには「元利均等返済」と「元金均等返済」がありますが、前者という理解でよろしいのでしょうか？
※元利均等返済と元金均等返済：住宅金融支援機構のサイトをご参照ください。
細井＠吉祥寺：そうです。元金均等返済もあると言えばあるのでしょうが・・・どうしても当初の返済額が高くなってしまうので、私も30年この仕事やってきてますが、実際に元金均等返済を選択された方はおられないですね。。購入する不動産業者が嫌がるんですよね・・・返済計画が見えにくいので。今はシュミレーションソフトがあるので返済計画も作りやすいのですが。
東京都内の住宅事情
鳥谷＠福岡：地方住まいなので相場感がよくわからないのですが・・・中古マンションでもこんなにするものなのでしょうか？
細井＠吉祥寺：都内といっても色々なのですが、このご夫妻の場合は、新宿とか渋谷とか地方の方でも知っているようなターミナル駅にすぐに出られるような場所です。だいたい2LDK、60平米くらいの広さで、住宅ローン減税の適用を受けられる築10～15年くらいを想定しています。
鳥谷＠福岡：23区の外だともっと安くなるものでしょうか？
細井＠吉祥寺：場所によりますね。私は事務所が吉祥寺ですが、戸建てで120平米36坪で新築だと7～8,000万円くらいします。これが私が住んでいる東村山ですと3,000万円台半ばくらいになります。電車で30分程度なのですが。
返済は十分に可能。このご夫婦が老後に向けて考えるべきことは？
細井＠吉祥寺：では、この住宅ローン返済を踏まえたこのご夫婦のライフプランについて、返済が可能かどうか「Financial Teacher System 8」を使ってシュミレーションを作ってみました！
「Financial Teacher System 8」は、誰でも無料で使えるライフプランソフトです。
十分に返済は可能ですね。「月の生活費25万円」というのが正確なものなのかどうか再度確認する必要はあると思うのですが・・
ただ、返済すればそれでオッケーかというとそうでもなく、老後生活に向けて検討すべき点はいろいろあると思います。
（後半に続く）
今回参加したFP
■伯耆原 覚 群馬県在住。夫婦で婚活支援とファイナンシャル・プランニングを行う。
■山形 則子 東京都豊島区在住。コーチングとライフプランを支援、お金と「自分」の活用を後押しする。
■鳥谷 威 福岡・博多在住。若い人の資産形成
■上山 由紀子 宮崎県在住。FBライブでマネープランを配信。
■小林 恵 福井県在住。生命保険と地方移住を得意とする。
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